현재 당신이 거주하고 있는 주택의 형태는 무엇인가요? 단독주택? 연립주택? 2019년 현재 전국의 50%정도의 대한민국 국민들은 공동주택인 아파트(Apartment 혹은 Condominium)에 거주하고 있습니다. 저 또한 마찬가지로 현재 아파트에 거주하고 있습니다.
우리나라 사람이라면 전국 어디서나 흔히 볼 수 있고, 주택을 구입한다고 하면 대부분의 인식은 아파트를 떠올리기도 합니다. 남녀노소 가릴꺼 없이 주택이라고 하면 아파트를 먼저 생각하게 되는거 같습니다. 이런 아파트에 거주하기 위해 신혼부부는 전셋집을 열심히 알아보다 현실의 벽에 부딪히기도 하고, 나이가 지긋한 중년 가장의 소망인 아파트를 구입하기 위해 그동안 열심히 모은 몇억이 넘는 돈을 아파트 구입에 투자하기도 합니다.
소위 대한민국은 아파트 공화국이라고 해도 과언이 아닌데요, 그렇다면 우리나라 국민들은 도대체 왜 아파트를 선호하는 것일까요? 선호하는것을 떠나서 사랑한다는 표현도 할 수 있을 꺼 같습니다. 그 이유가 궁금해 집니다.
아파트의 역사
아파트는 영문으로 ‘Apartment’ 혹은 ‘Condominium’의 우리식 표현입니다. 미국에서는 임대 형태의 아파트를 ‘Apartment’ 라고 부르고, 우리나라에서의 일반적인 분양아파트를 미국에서는 ‘Condominium’이라고 칭한다고 합니다. 통상 우리나라에서는 임대/분양 아파트 할꺼 없이 ‘Apartment’라고 칭하며 이를 한글로 축약하여 ‘아파트’라고 부르게 된 겁니다.
아파트는 적은 면적의 토지에 다수의 사람들이 살기 위하여 여러층을 쌓아올려 건축한 공동주택입니다. 멀게는 고대 로마(인술라, insula)에서부터 아파트가 건축되기 시작되었고, 17세기 프랑스 파리에서 는 다층 아파트가 건축되었습니다. 그리고 19세기 초중반 미국 뉴욕에서는 밀려들어오는 이민자들을 수용하기 위하여 본격적으로 현대적인 개념의 아파트가 건축되기 시작되었습니다.
우리나라에서는 일제시대에 건축된 최초의 현대식 아파트인 ‘충정아파트’가 있습니다. 충정아파트는 현재 서울시 충정로 일대에 건설되었으며, 1937년에 완공이 되었으니 벌써 80년이 훌쩍 넘은 오래된 아파트 입니다.
일제시대에 지어진 아파트인데 80년이 지나도 멀쩡하니 자리를 잡고 있는게 신기하긴 하네요. 그때 당시에 정성을 다해 지었나 봅니다^^ 이후 해방이 되고 난 다음 1970년대 초 강남 신도시 개발로 시작된 신도시 건설 붐에 본격적으로 서울 및 경기도 지역에 아파트가 건설되게 됩니다. 이때 부터 우리나라에서는 아파트라는 주택유형이 자리잡게 된거라고 볼 수 있습니다.
윤수일의 ‘아파트(1982)’ 라는 노래가 기억나시죠? 저 어렸을적에 굉장히 히트했던 노래로 알고 있습니다. 이렇듯 1982년 당시만 해도 아파트는 일부 부유층이나 기득권층만 거주할 수 있었던 전유물이었습니다만 현재는 대한민국의 모든 사람이 거주하는 명실공히 대표적인 주거형태라고 보면 되겠습니다.
최근엔 왜 아파트 위주로 신규 주택을 건설하는가?
1980년대 후반 노태우정부는 수도권에 부족한 주택 문제를 해결하기 위해 신도시 건설을 발표합니다. 소위 1기 신도시 입니다. 1기 신도시는 우리나라 주택 건축 역사에서 신도시라는 개념을 처음 만들었다고 볼 수 있습니다. 잘 아는 5군데 지역(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)을 지칭하는 용어입니다.
1991년 입주를 시작하여 대규모의 아파트 단지가 들어서게 되면서 수많은 사람들이 1기 신도시에 정착하게 되었고, 이는 결과적으로 대성공을 하게 됩니다. 인구 과밀과 주택난을 겪던 서울의 위성도시 역할을 하면서 좀더 쾌적한 주거 환경을 서민 혹은 중산층들이 누리게 되었고, 결국 이들 신도시는 한국에서만큼은 주거에 대한 모범답안을 내놓은 거나 다름이 없게 되었던 것입니다.
1기 신도시의 성공으로 이후 주택 건축은 주로 아파트 위주로 건축이 되게 됩니다. 그리고 아파트 건축 붐도 일게 되지요. 15~20층 정도의 몇백~천세대의 아파트 단지에 약간의 빌라 단지, 주변의 고층 상가와 초/중/고 및 대형마트까지… 이런 주거 형태가 사람들에게 익숙해지면서 2기 신도시(판교, 광교, 한강, 동탄, 운정 등)까지 건설이 됩니다. 이때 생겨난 개념이 바로 ‘부동산은 돈이 된다.’라는 것입니다.
세계적으로 아파트는 위에서 언급했듯이 ‘임대’라는 뜻이 강합니다. 즉 국토가 좁고 인구가 많은 도시국가(싱가포르, 홍콩, 유럽의 소국)나 미국의 뉴욕외에는 대부분의 아파트는 상대적으로 빈민층이나 서민들이 거주하는 주거 공간의 개념입니다. 반면에 위에 언급했던 도시국가나 우리나라는 아파트는 돈이 비싼 중산층 이상의 사람들이 거주하는 공간이 되었습니다. 이유인즉 국토가 상대적으로 좁고, 인구가 조밀하게 모여살다보니 아파트같은 고층, 다세대 공동주택이 효율적이기 때문입니다.
또한 현재 대한민국에서 아파트는 주거의 공간 이외에 돈이 되는 즉 ‘투자’의 개념도 따라오게 되었습니다. 2기 신도시에서 분양을 받고 입주후 되팔면 차익을 남기게 되는 선례를 만들게 되면서 아파트는 좋은 ‘투자’의 수단이 되게 되었던 것입니다. 2시 신도시 뿐만 아니라, 서울의 강남지역, 재개발 지역, 전국 각지의 아파트 단지는 돈이 되는 수단이 되었던 것이지요. 여기에 더하여 국내의 대형 건설사들이 아파트의 브랜드화를 추구하면서 대한민국의 아파트는 고급과 투자의 상징이 되게 되었습니다. 여기에 투자의 수요를 기존의 건설사들이 부추김으로써 현재 신규로 건축되는 주택은 2019년 까지도 아파트 위주로 건축이 되게 되었던 것입니다.
현재는 정부에서 ‘3기 신도시’ 예정지 까지 발표를 하였죠? 이 또한 마찬가지로 대규모 아파트 단지 위주로 들어설 예정이라고 합니다. 또한 전국의 수많은 주택은 지속적으로 아파트를 건축 중이거나 건축 예정입니다.
대한민국에서 아파트를 선호하는 이유
1970년대 이후 아파트라는 공동주택이 빠르게 보급되면서 현재까지 아파트는 대한민국에서 주로 거주하는 주택이 되었습니다. 최근까지 아파트 위주로 주택이 건설되는건 알겠는데, 특히 우리나라에서는 아파트를 사랑한다는 표현을 할 정도로 아파트 공화국으로 불리고 있습니다. 그렇다면 도대체 우리나라 사람들은 왜 아파트를 선호하는 걸까요?
제가 생각하는 가장 큰 첫번째 이유는 ‘주거 생활의 편리함 때문’으로 보입니다. 우리나라는 홍콩이나 싱가포르같은 도시국가를 제외하고는 국토에 비해 인구밀도가 굉장히 높은 지역에 속합니다. 더군다나 국토의 효율적인 사용에 있어서도 굉장히 비효율적으로 서울/경기 지역의 수도권과 부산/울산의 동남권에 전체 인구의 3/4이 모여 살고 있습니다. 남한 전체 면적을 봤을때 경기도와 경남권은 합쳐도 2만 km2가 조금 넘는 면적인데 남한전체의 10만 km2중 20%의 면적에 3/4이 모여 산다고 하니… 국토를 아주 비효율적으로 사용하고 있는 상황입니다.
위 자료는 통계청에서 발췌한 대한민국의 지역별 면적을 표료 나타낸 건데요, 딱 봐도 경기도와 경상남도를 합쳐도 20 %라는게 보이죠? 수도권 인구 약 2천5백만명에 경남권 인구 약 800만명을 합치면 무려 3천3백만명의 인구가 전 국토의 20%의 면적안에 살고 있다는 계산이 나옵니다. 이는 전체 인구 약 5천1백만명중 70%의 인구가 전체국토의 20%의 면적에 살고 있다는 뜻도 됩니다.
실제로 알아보니 너무 비효율적이긴 하네요. 현재 대한민국은 국토가 비균형발전으로 인해 사회문제가 되고 있긴 합니다. 최근에서야 행정수도를 이전한다던지 공공기관을 지방으로 이전한다고는 하고 있지만 교통의 발달로 인해 수도권 집중은 계속 되고 있는 상황이기도 합니다. 이런 좁은 면적의 땅에 그 많은 사람들을 수용하려면 당연히 아파트라는 공동주택이 선호될 수 밖에 없는거 같습니다.
좁은 면적의 활용은 층수를 높이는 것이 유리합니다. 고층일수록 수용 가능한 인구는 늘어날 것이고, 당연히 인구가 밀집된 우리나라의 상황에서는 아파트를 선호할 수 밖에 없었을 것입니다. 그런데 여기서 궁금한것은 아파트가 왜 주거 생활에 편리하냐는 점입니다. 그건 1기 신도시때 부터 아파트의 편리함을 보여주었기 때문이지요.
일단 아파트 단지가 들어서면 단지 근처에 대중교통 인프라와 상가가 들어서게 됩니다. 이는 사람들이 경제생활을 할때 유리한 측면이 있습니다. 저렴한 대중교통을 이용하여 출퇴근을 하게 되고 자기 집과 가까운 곳에 쇼핑을 할 수 있습니다. 쇼핑 뿐만일까요? 외식을 가까운 주변에서 하게 되니 멀리 이동할 필요가 없어지게 됩니다.
또 단지가 들어서면 근처에 보육시설과 초/중/고등학교가 새로 생깁니다. 아이들 교육 시키는게 원활해집니다. 일반 주택가에서 겪던 만성적인 주차난도 어느정도 해소됩니다. 아파트에는 기본적으로 1가구당 주차면적이 의무적으로 제공되기 때문에 주차하기도 편리합니다. 이는 자가용 이용에도 편리해질뿐더러 주변에 도로 인프라도 정비가 되어서 멀리 나가기도 유리하게 됩니다. 우리나라같이 좁은 면적에 많은 인구가 사는 인구밀집지역에서는 더없이 효율적이게 됩니다.
그것뿐일까요? 쓰레기 분리수거 및 주변 편의시설을 이용하기도 편리합니다. 또 아파트 단지에는 경비아저씨들 덕분에 보안적인 측면에서도 유리하게 됩니다. 이런 부분은 특히 여성들이 선호하는 부분입니다. 주민들의 불편 해소를 위해서 다수의 의견을 모아서 관할 지자체에 민원을 넣기도 유리하기도 합니다. 그만큼 인구가 많으니 지자체에서 좀더 신경을 쓰는게 어찌보면 당연한거 같습니다.
두번째는 ‘경제적인 측면’입니다. 이는 우리나라에서 사회문제가 되는 부분인데요, 바로 아파트를 ‘투자’의 개념으로 보기 때문입니다. 아파트는 주택이기도 하지만 우리나라에서 만큼은 좋은 ‘제테크’의 수단이 되기도 합니다. 1기 신도시의 성공 뒤에 아파트 즉 ‘부동산’은 시간이 지나면 그 값어치가 지속적으로 상승하는 자산이 되기 시작했습니다. 이는 어찌보면 당연한 것으로써 수도권과 대도시에 사람들이 지속적으로 모여들기 때문에 수요에 비해 공급이 부족해서 값이 지속적으로 상승 했기 때문입니다. 시장의 원리라고 보면 되겠습니다.
인구는 계속해서 늘어나지만 이에 비하여 공급되는 주택수는 계속 부족했던 것이지요. 그래서 1기 신도시라는 대규모 주택단지가 들어서게 된것이었고, 이후 꾸준히 아파트는 건설되었던 것이었습니다. 그럼에도 수요는 늘 부족했기 때문에 아파트의 가격은 지속적으로 상승했습니다. 그래서 부동산 즉 아파트를 사면 절대 손해보지 않는다는 ‘부동산 불패’ 신화가 생겨나게 되었던 것입니다.
이걸 이용해서 돈 있는 자산가들이 하나둘씩 아파트를 제테크의 수단으로 활용하기 시작했습니다. 싸게 샀다가 비싸게 팔면 되니까요. 여기에 중산층들까지 합류하여 아파트는 ‘투기’의 수단으로 변질되기 시작했습니다. 바로 이 부분이 현재까지도 대한민국에서 가장 심각한 문제중에 하나인 ‘집값 폭등’ 이 발생하기 시작했습니다.
부동산 폭등의 문제는 현재까지도 심각한 문제입니다. 대한민국 경제의 뇌관이라고 할 수 있을 정도지요. 뉴스에서 가계부채가 1500조를 돌파했느니 심각하니 하죠? 이 가계부채의 많은 부분이 부동산인 ‘아파트’ 구입을 위해 은행에서 대출을 받은 금액이 절대 다수입니다. 부동산의 값이 워낙 오르다 보니 집없는 국민들이나 투자를 하기 위한 사람들이나 너도 나도 할 꺼 없이 은행에서 대출을 받았기 때문입니다. 한국 경제의 심각한 부분이라고 까지 합니다.
어쨌거나 이들 두가지 부분으로 말미암아 현재 대한민국에서는 가장 선호하는 주택은 ‘아파트’가 되었습니다. 마치 닭장속에 갇혀사는 듯한 느낌이 드는 곳에서 말이죠. 이는 통계적으로 전체 국민의 50 %가 아파트에 살고 있다고 하는것을 보면 알 수 있습니다.
아파트 공화국의 폐해
평생 직장생활을 해서 모은 돈으로 내 한몸 디딜곳을 마련하기 위해 오늘도 누군가는 ‘아파트 시세’를 알아보고 있을지도 모릅니다. 피땀흘려 모은 돈으로 아파트를 사서 편안한 안식을 누릴려는 생각보다는 투자해서 어떻게 비싸게 되팔까?를 고민하는 사람들의 모습이 더 많이 보이는게 현재 대한민국 사회의 이면이기도 합니다.
연일 신문과 방송에서는 어느 지역 아파트를 투자했더니 몇천~몇억이 올랐다더라 어디에 투자를 해야 된다더라 지금이 매수의 적기다~ 라는 투기를 부추기는 기사들이 연일 쏟아집니다. 실제로도 “자고 일어났더니 몇천만원이 올랐다”라는 말이 유행할 정도였으니까요.
아파트는 주택이고, 주택은 내 삶의 안식처입니다. 그러나 아파트는 투자 혹은 투기의 대상이 된지 오래되었습니다. 판교신도시에 청약이 당첨만 되면 로또라는 말이 유행하였고 전세를 끼고 갭투자를 하여 이익을 보고 난 다음에 파는 방법이 유행처럼 번지기 시작했습니다. 너도나도 남녀노소 할꺼 없이 신규 아파트 분양 청약에 열을 올렸었고, 당첨되면 마치 세상을 다 가진거 같이 환호하였습니다.
IMF 및 금융위기로 금리가 내려가자 시중에 풀린 유동성은 자연스레 아파트로 몰리기 시작했습니다. 아파트 청약 및 투기를 하기 위해 대출을 너도 나도 받게 되면서 가계 부채는 계속 늘어나기 시작했고 부동산 가격은 억 단위로 폭등하기 시작했습니다. 서울 아파트 평균가격이 5억원을 넘은지는 이미 오래 되었다고 합니다. 이는 여러가지 사회 문제를 유발하기 시작했습니다.
부동산 가격이 오르자 먼저 집없는 대다수 서민들의 소비가 줄어들기 시작했습니다. 이는 내수의 침체로 이어지게 되고 내수로 먹고 살던 업종들이 어려워지면서 소득이 줄어드는 악순환이 발생하기 시작했습니다. 자연스레 서민들의 생활이 팍팍해지게 되었습니다.
서민들의 생활이 팍팍해지자 아이들에게 들어갔던 교육 및 저축의 금액이 줄어들게 되고 이 아이들이 성인이 되면서 독립하기가 어려워지게 되었습니다. 내수가 침체되어 기업들이 인건비를 줄이게 되고 이는 고용감소로 이어집니다. 고용감소는 취업난으로 이어지게 될 뿐만 아니라 소득또한 줄어들게 되어서 성인이 된 청년층들의 주거비용 증가로 이어집니다. 이에 현재 청년층인 20/30대 들은 주거비용에 많은 비용을 들이면서 저축 혹은 기타 소비 지출에 어려움을 겪게 됩니다. 말 그대로 부모 세대 청년 세대 할꺼 없이 악순환의 고리가 계속되는 것입니다.
이에 청년들은 저 멀리 높아져 있는 부동산 가격에 엄두를 못내며 이내 체념하게 됩니다. 평생 월급으로 돈 모을 수도 없을 뿐더러 안쓰고 안입고 안먹고 해봤자 20년이 걸려도 집한채 못사는 현실을 한탄하게 됩니다. 이에 연애/결혼도 기피하게 되고 이는 자연스레 출산율 감소로 이어지게 됩니다.
이렇게 정리하고 보니 대한민국의 아파트 공화국이 조금이 아닌 많이 문제가 있는 것으로 생각됩니다.
이제는 아파트를 주거의 개념으로 인지해야 할 때
물론 현재 전세계적으로 선진국이라는 국가들(미국, 캐나다, 영국, 프랑스, 일본 등)도 대도시의 부동산값 폭등으로 인해 청년층이 어려움을 겪는 것은 비슷합니다. 하지만 유독 대한민국에서는 부동산의 폭등의 폐해가 사회 전반으로 많은 영향을 미치고 있습니다. 출산율 감소와 결혼 기피는 말할것도 없거니와 가계부채 폭증과 실업률 증가등이 부동산의 폐해로 인한 후유증이기 때문입니다.
경제 구조적으로 과도하게 건설업에 집중되어 있고, 만에 하나 수요보다 공급이 넘쳐나는 역전 현상이 발생하는 시점이 다가오면 일본의 잃어버린 10년같은 장기 경제 불황이 올 위험이 충분한 상황입니다. 즉 ‘부동산 리스크’에 취약한 상태입니다.
이런 구조가 된건 여러가지 이유가 있을 수 있겠지만, 부동산 즉 아파트를 투자 혹은 투기의 수단으로 간주하고 과도하게 유동성을 투입한게 큰 이유중에 하나일 것입니다. 지금에서야 점점 그 후유증이 수면으로 떠오른 것이지요.
다른 나라들에 비해 주거비용이 많이 드는건 분명 문제일 것입니다. 그러나 그 전에 우리들의 인식이 바뀌어야 될께 있습니다. 바로 ‘부동산을 투기의 대상이 아닌 주거의 목적으로 보는 것’입니다. 물론 일반 서민들이 부동산으로 돈을 벌려는 이유를 분명히 알아야 합니다. 일자리 부족과 자영업의 어려움, 내수침체등의 경제 구조적인 문제로 인해 소득이 감소하는 근본적인 문제가 해결되어야 서민들이 부동산을 제테크의 수단으로 생각할 필요가 없게 되는 것입니다.
사진 속 아이들처럼 밝은 미래를 물려주고 싶으십니까? 더 이상 부동산으로 돈을 벌려고 하지 않았으면 좋겠습니다.